土地から仕入れて ローコスト戸建て賃貸を建てる?

土地から仕入れて ローコスト戸建賃貸を建てる?には 

 

「戸建賃貸」を始める人は、少ない自己資金で始める場合 ボロい中古一戸建を一軒買って、それをリフォームして貸すのが殆どです。(実は、私もそうでした

 

一般的に新築一戸建の貸家は、元々土地を持っている人が 相続税を抑えるために建てる場合は、経営は成り立ちます。しかし 土地から仕入れて戸建賃貸を建てる事業や、中古の土地付き一戸建てを購入して、古家を壊して新築に建替えて貸す場合は、非常に厳しいのが常識。 

 

普通に建ててローンを組めば 当然ですが儲けが出ません。なんで 土地から仕入れる場合は、戸建賃貸を2棟建てる方が投資効率はいいでしょう。 (二棟建てるとすれば、25坪×2=50坪の土地を探します)

つまり一戸分の家賃で、ローン返済ができるようなプランを練るんです。(返済比率は40%以下が安全) 

二棟のうち 一棟でも入居者が決まれば、持ち出しにならないですし 流石に二棟とも空室になる事は、殆ど考えられません。まあ 戸建なら二棟共同時に入居者が決まる確率の方が高いです。 

 

仮に ローコスト戸建賃貸にとって有用な古家付きの土地が見つかったとしても、その土地を買う資金と 建物を建てる資金が必要です。(古家の解体費用も勿論必要) 

ざっと計算すると、土地代に500万円(@10万円×50坪)、建物は一棟2DK 400万円(

消費税、基礎工事、運送料、諸費用込)で、2棟建てるので800万円、諸経費に100万円、解体費用100万円、 

よって 合計1,500万円の事業計画です。 

 

仮に自己資金を406万円とすれば、1,094万円を銀行から融資を受けます。 

金利2.5%で20年ローンを組んだ場合、 

ローンの月々の支払額約5.8万円、 

家賃は、1戸につき6万円(駐車場代込み)の設定です。 

 

なんで ちょうど一棟分位のキャッシュフローが残る勘定です。(納税後) 

 

戸建賃貸を始めるにあたってのローンは、住宅ローンではなく 残念ながら事業用ローンになります。 

事業用ローンの場合、きちんとした事業計画と返済計画を提出しなければなりません。 

 

ですが 二棟の内、一棟分の家賃がキャッシュフローとして残り、もう一棟分の家賃でローン返済ができるようなプランなら 誰が考えても安心ですよネ。 

 

このようなローンを組むには、「絶対儲かるビジネスモデル」であることを、銀行さんに説明しなければなりません。 

当たり前ですが、銀行はきちんとした返済計画がある人にしか、融資しませんし そう考えて我々に接しています。 

 

堅実で、実現性のある事業計画書を作り上げ、さあ 銀行を説得しに行きましょう。融資姿勢は、決して悪くないですヨ。

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